Проблемы управления многоквартирным домом и жилищным фондом
В многоквартирных домах Украины проживает около 34 млн. людей, а это 80% населения страны. При этом жилищный фонд находится в запущенном состоянии. Большинство многоквартирных домов построены еще в 50-е годы, а поэтому каждый третий из них требует капитального ремонта. Почти все квартиры в многоквартирных домах приватизированы а нежилые помещения имеют частных собственников. Согласно Закона Украины собственникам квартир и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование, которое обслуживает больше одной квартиры, а также сооружения, строения предназначенные для обеспечения потребностей всех собственников квартир и собственников нежилых помещений. Согласно Конституции и Гражданскому Кодексу Украины обязанность по содержанию имущества возлагается на его собственника.
Хотя жители домов зачастую не ощущают себя ответственными за управление совместной собственностью. Такая позиция является наследием Советского периода истории, когда поколениями население «спрашивало» за ремонты домов с органов власти. Следствие- психология содержанцев, стойкая уверенность в том, что за дом отвечает ЖЭК или государство, а не жители этого дома. Одним из проявлений отсутствия чувства собственника является пренебрежение ценностями, которые составляют часть имущества каждого из нас, надписи на стенах домов и лифтов, горы мусора и т.д.
Естественно, мысль жителей о том, что государство не может оставить их сейчас один на один со всем комплексом проблем ЖКХ, имеет реальные основания- за годы независимости, и в Советское время, наши многоквартирные дома не получали достойного ухода, проблемы накапливались, поэтому сейчас капитальный ремонт отдельно взятого дома или жилого комплекса просто физически невозможно решить только за счет самих жителей. Если бы все годы, на протяжении которых нас приучали к тому, что государство обо всем заботится, мы знали, чем это обернется в 2000х, мы могли бы собирать собственные средства, постепенно делать ремонты изношенных сетей или кровель. Но случилось, как случилось, и ныне все проблемы катятся снежным комом на головы многострадальных собственников, а состояние дел такое, что нам или надо попробовать остановить этот ком теми средствами, которые мы имеем, или смириться с мыслью, что через несколько лет мы будем похоронены под завалами проблем которые не будут иметь решения.
Очевидно, есть необходимость создания института эффективных собственников жилья в Украине, формирования в сознании жителей чувства ответственности за содержание домов, что и должно было стать первоочередной задачей государства много лет назад.
Только сейчас Украина проходит стадию реформирования ЖКХ.
На сегодня одним из приоритетных направлений реформирования ЖКХ в Украине, в соответствии с ЗУ «Об общегосударственной программе реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2009-2014г.» есть реформирование жилищного сектора путем создания в многоквартирных домах ОСМД. Их создание будет содействовать рыночным отношениям в Жилищно-коммунальной сфере, что в свою очередь будет содействовать повышению уровня качества предоставления услуг, повышению уровня комфорта проживания в многоквартирных домах. Функционирование ОСМД убедительно свидетельствует что создание таких объединений в более полной мере обеспечивает реализацию совладельцами многоквартирных домов своих имущественных прав, дает им возможность реально влиять на эффективность содержания и обслуживания жилья, а также в целом на качество предоставления жилищно-коммунальных услуг. Механизм коллективного принятия решений содействует рациональному использованию объединениями средств совладельцев, позволяет направлять их на решение насущных проблем по содержанию дома. Следует подчеркнуть, что из всех возможных организационно-правовых форм юридических лиц, в которые потенциально могут объединяться собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме, только ОСМД имеет обозначенные ЗУ «Об ОСМД» полномочия принятия решений по вопросам владения, использования и распоряжения общим имуществом дома, определения исполнителя услуг.
Сегодня позиция министерства – всемерная поддержка деятельности ОСМД.
Минрегион активно привлекает к сотрудничеству представителей общественности ОСМД, постоянно занимается вопросами усовершенствования нормативно-правовой базы. В частности на данный момент министерством разработан проект ЗУ «Об особенностях прав собственности в многоквартирном доме». Данный Закон разработан на исполнение Национального плана действий на 2013 год по внедрению Программы экономических реформ на 2010-2014 гг. «Состоятельное общество, конкурентноспособная экономика, эффективное государство» утвержденной Указом Президента Украины от 12.03.2013 г. № 128/2013. А также проект ЗУ поддержан Национальным советом Кабинета Министров Украины по вопросам ОСМД. Главная цель законопроекта- дать собственникам квартир в многоквартирных домах простой и доступный механизм легитимного принятия общих решений об их общей собственности. Ведь на сегодня для большинства совладельцев многоквартирных домов единственно реальной возможностью принимать совместные решения в своем доме есть создание ОСМД. Это в свою очередь связано с определенными организационными трудностями, к которым не все готовы. Предложенный законопроект дает возможность принимать совместные решения установленным большинством голосов даже без создания ОСМД. Но следует понимать, что данные законопроектом возможности никак не противоречат целесообразности создания ОСМД, ведь именно в ОСМД смогут наиболее эффективно управлять своим имуществом- избрав собственное правление, сформировав собственный ремонтный фонд и т.д. Именно поэтому заключительные положения законопроекта посвящены внесению изменений в другие законодательные акты, например в Закон «Об ОСМД». Предложенные изменения предусматривают среди прочего:
- устранение искусственного разделения совладельцев на полноправных членов и неполноправных не членов ОСМД.
- согласование правового режима совместной собственности в многоквартирном доме с положениями Гражданского Кодекса Украины.
- устранение понятия балансодержателя.
- установление прямого указания о том, что в случае создания ОСМД, дом находится в его управлении без необходимости ожидания его передачи от кого то
- установление непосредственно в Законе правил о порядке голосования
- урегулирование вопроса самостоятельного обеспечения объединением содержания многоквартирного дома.
Данные изменения в законодательной базе Украины приведут к позитивной динамике в решениях проблем по управлению многоквартирным жилым фондом.
Что в свою очередь будет способствовать развитию рынка профессиональных управителей.
Итак когда совпадают интересы граждан, государства и профильной общественности, то у людей не только появляется доверие, но и формируются лидеры которые способны организовать определенные мероприятия и контролировать их реализацию, люди начинают верить в собственные силы, в то что они являются хозяевами - а это самое важное.
В многоквартирных домах Украины проживает около 34 млн. людей, а это 80% населения страны. При этом жилищный фонд находится в запущенном состоянии. Большинство многоквартирных домов построены еще в 50-е годы, а поэтому каждый третий из них требует капитального ремонта. Почти все квартиры в многоквартирных домах приватизированы а нежилые помещения имеют частных собственников. Согласно Закона Украины собственникам квартир и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование, которое обслуживает больше одной квартиры, а также сооружения, строения предназначенные для обеспечения потребностей всех собственников квартир и собственников нежилых помещений. Согласно Конституции и Гражданскому Кодексу Украины обязанность по содержанию имущества возлагается на его собственника.
Хотя жители домов зачастую не ощущают себя ответственными за управление совместной собственностью. Такая позиция является наследием Советского периода истории, когда поколениями население «спрашивало» за ремонты домов с органов власти. Следствие- психология содержанцев, стойкая уверенность в том, что за дом отвечает ЖЭК или государство, а не жители этого дома. Одним из проявлений отсутствия чувства собственника является пренебрежение ценностями, которые составляют часть имущества каждого из нас, надписи на стенах домов и лифтов, горы мусора и т.д.
Естественно, мысль жителей о том, что государство не может оставить их сейчас один на один со всем комплексом проблем ЖКХ, имеет реальные основания- за годы независимости, и в Советское время, наши многоквартирные дома не получали достойного ухода, проблемы накапливались, поэтому сейчас капитальный ремонт отдельно взятого дома или жилого комплекса просто физически невозможно решить только за счет самих жителей. Если бы все годы, на протяжении которых нас приучали к тому, что государство обо всем заботится, мы знали, чем это обернется в 2000х, мы могли бы собирать собственные средства, постепенно делать ремонты изношенных сетей или кровель. Но случилось, как случилось, и ныне все проблемы катятся снежным комом на головы многострадальных собственников, а состояние дел такое, что нам или надо попробовать остановить этот ком теми средствами, которые мы имеем, или смириться с мыслью, что через несколько лет мы будем похоронены под завалами проблем которые не будут иметь решения.
Очевидно, есть необходимость создания института эффективных собственников жилья в Украине, формирования в сознании жителей чувства ответственности за содержание домов, что и должно было стать первоочередной задачей государства много лет назад.
Только сейчас Украина проходит стадию реформирования ЖКХ.
На сегодня одним из приоритетных направлений реформирования ЖКХ в Украине, в соответствии с ЗУ «Об общегосударственной программе реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2009-2014г.» есть реформирование жилищного сектора путем создания в многоквартирных домах ОСМД. Их создание будет содействовать рыночным отношениям в Жилищно-коммунальной сфере, что в свою очередь будет содействовать повышению уровня качества предоставления услуг, повышению уровня комфорта проживания в многоквартирных домах. Функционирование ОСМД убедительно свидетельствует что создание таких объединений в более полной мере обеспечивает реализацию совладельцами многоквартирных домов своих имущественных прав, дает им возможность реально влиять на эффективность содержания и обслуживания жилья, а также в целом на качество предоставления жилищно-коммунальных услуг. Механизм коллективного принятия решений содействует рациональному использованию объединениями средств совладельцев, позволяет направлять их на решение насущных проблем по содержанию дома. Следует подчеркнуть, что из всех возможных организационно-правовых форм юридических лиц, в которые потенциально могут объединяться собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме, только ОСМД имеет обозначенные ЗУ «Об ОСМД» полномочия принятия решений по вопросам владения, использования и распоряжения общим имуществом дома, определения исполнителя услуг.
Сегодня позиция министерства – всемерная поддержка деятельности ОСМД.
Минрегион активно привлекает к сотрудничеству представителей общественности ОСМД, постоянно занимается вопросами усовершенствования нормативно-правовой базы. В частности на данный момент министерством разработан проект ЗУ «Об особенностях прав собственности в многоквартирном доме». Данный Закон разработан на исполнение Национального плана действий на 2013 год по внедрению Программы экономических реформ на 2010-2014 гг. «Состоятельное общество, конкурентноспособная экономика, эффективное государство» утвержденной Указом Президента Украины от 12.03.2013 г. № 128/2013. А также проект ЗУ поддержан Национальным советом Кабинета Министров Украины по вопросам ОСМД. Главная цель законопроекта- дать собственникам квартир в многоквартирных домах простой и доступный механизм легитимного принятия общих решений об их общей собственности. Ведь на сегодня для большинства совладельцев многоквартирных домов единственно реальной возможностью принимать совместные решения в своем доме есть создание ОСМД. Это в свою очередь связано с определенными организационными трудностями, к которым не все готовы. Предложенный законопроект дает возможность принимать совместные решения установленным большинством голосов даже без создания ОСМД. Но следует понимать, что данные законопроектом возможности никак не противоречат целесообразности создания ОСМД, ведь именно в ОСМД смогут наиболее эффективно управлять своим имуществом- избрав собственное правление, сформировав собственный ремонтный фонд и т.д. Именно поэтому заключительные положения законопроекта посвящены внесению изменений в другие законодательные акты, например в Закон «Об ОСМД». Предложенные изменения предусматривают среди прочего:
- устранение искусственного разделения совладельцев на полноправных членов и неполноправных не членов ОСМД.
- согласование правового режима совместной собственности в многоквартирном доме с положениями Гражданского Кодекса Украины.
- устранение понятия балансодержателя.
- установление прямого указания о том, что в случае создания ОСМД, дом находится в его управлении без необходимости ожидания его передачи от кого то
- установление непосредственно в Законе правил о порядке голосования
- урегулирование вопроса самостоятельного обеспечения объединением содержания многоквартирного дома.
Данные изменения в законодательной базе Украины приведут к позитивной динамике в решениях проблем по управлению многоквартирным жилым фондом.
Что в свою очередь будет способствовать развитию рынка профессиональных управителей.
Итак когда совпадают интересы граждан, государства и профильной общественности, то у людей не только появляется доверие, но и формируются лидеры которые способны организовать определенные мероприятия и контролировать их реализацию, люди начинают верить в собственные силы, в то что они являются хозяевами - а это самое важное.
Немає коментарів:
Дописати коментар